房地产项目开发专题分析翻译-翻译超市－在线翻译-网上翻译-成都博雅翻译，国内专业翻译公司

房地产项目的投资，提高社会经济效益，是房地产开发的永恒主题。笔者认为应该从以下五方面来加强房地产项目开发全过程的投资控制。　　

一、决策阶段的投资控制　　

项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。正确决策是项目投资的前提，电是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性，首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。　　

其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模 ( 总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标 ) 和开发建设周期，并确认其可行性；调查地块红线内是否有未拆的建筑物、构筑物和未迁移的地上及地下的电力、通信杆或市政管网等；了解地块四邻的已建或规划的建筑与本地块的关系，是否存在影响日照、环境因素干扰等；施工场地是否具备 “ 五通一平 ” 的条件；项目的大配套情况，市政设施包括给排水、电力、通信、智能、煤气、道路，公建配套包括医院、学校、集贸市场、生活超市等。　　

二、设计阶段的投资控制　　

设计阶段是指方案设计至施工图交底的过程。设计将在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面的安排。设计方案对工程造价的影响度占 75 ％左右。方案设计应按照规模大小，逐步深入，多方案比较与评估。设计单位不仅要对所承担项目的工程技术负责，还要对项目的工程造价负责。为合理确定和有效地控制工程造价，电应对所选的设计单位进行认真调查和评审，从中选择技术力量强，富有创新力的设计单位。比较有效的方法是进行设计招标和限额设计两种。     　　

总之，规划和单体建筑设计是否合理、是项目开发的决定因素。　　

结构设计是否合理，在很大程度上决定了建安工程造价。在市场经济条件下，设计单位必须将 “ 合理、经济 ” 的工程设计理念纳入竞争机制，在规范许可的条件下挖掘潜力，促使设计人员自觉地增强经济观念，由 “ 画了算 ” 变为 “ 算着画 ” ，既提高工程功能，又降低项目投资。

三、施工招投标阶段的投资控制　　

项目施工招投标阶段是指对合格施工方的调查、确定施工方至合同签订的过程，工作内容包括对建安工程的承包商、标底编制单位、设备材料供应商的调查、及招投标合同的签订等。通过工程招标确定合理的合同价 ( 工程造价 ) 。首先，建设单位应考虑签约固定总价合同，尽可能化解施工期间的系列风险。其次，再考虑总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，应将优惠条件等列入报价范围，通过公开、公正、公平的招标，在保证质量、保证工期的前提下获得具有竞争力的工程造价。　　

开发商还可以通过特殊专业分包的形式，要求分包单位适当让利以达到降低造价的目的。　　

四、施工阶段的投资控制　　
  施工阶段是指破土动工至竣工验收的过程，是贯彻设计文件和履行施工合同的阶段。开发商在这一阶段的任务，就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。　　
  住宅项目建设周期一般需 2~4 年，其间工程基数要求、装修标准都随着技术的不断创新和人们日益增长的生活需要在不断的提高。施工工艺、产品、设备也在不断的更新换代。因此，施工阶段的管理不是简单照搬设计文件，应在认真审查施工图的基础上，开动脑筋，多提合理化的建议，及时纠正设计文件的错误和不足，减少返工返修带来的经济损失，使投入的资金充分发挥作用。　　

五、结算阶段的投资控制　　
  房价与成本没有因果关系，而成本却可以导致 “ 烂屋楼 ” 产生，甚至公司破产。因此，成本结算在项目全过程中起到至关重要的作用。首先，建安工程结算包括专业性较强的分包工程、设备供应等零星项目办理结算，所以要在工程竣工验收合格后进行结算。结算的基础资料是预算、合同、工程联系单、竣工图等，通过工程监理和项目部对工程量的确认、审查、审核，经过预算内审和专业审计把关，避免多算、漏算、错算等现象。其次，项目开发的成本保险、融资成本、维护保养管理基金等，应在开发预算的基础上按照实际情况进行调整，确保工程造价的真实性。结算完成后，对工程投资的各项指标进行分析、评审，最终形成财务核算。　　

房地产开发商要分清项目利润的构成　　
  在高速增长的行业中，考察单独企业的绩效是十分困难的事。中国的房地产行业就属于这种情况。一个开发商，拿到一块地，盖起房子，卖掉，赚进一笔利润。这笔利润实际包含两部分：一部分是从拿到地开始，土地增值而获取的利润；另一部分是开发团队辛辛苦苦规划，设计，施工，销售，服务而获取的回报。我们把土地增值带来的利润叫 PL ，把开发工作带来的利润叫 PD ，一个房地产项目的总利润叫 P ，那么， P=PL+PD 　　中国当前房地产行业被列入暴利行业，盈利水平高，实际上大部分是土地增值带来的。有不少项目盖了房子还不如不盖房子，只卖地赚的钱多（当然，国家政策不允许倒卖土地，但现实中，通过转让项目公司等方式实际存在土地的倒卖）。在这种情况下， PD 是负数， PL 非常大，才使总利润 P 是正数。也就是说，开发过程不但没有给项目增值，反而侵蚀了一部分土地增值的收益。　　

土地增值利润也好，开发增值利润也罢，总之肉烂在锅里，都是开发商赚了，何必要分那么仔细？其实不然，把两块利润来源区分清楚，有很实际的意义。　　
  一、可以科学考察开发企业管理团队的业绩水平。
房地产行业属暴利行业，房地产从业人员也位列高收入人群之列。一个项目赚了钱，投资人分得大笔利润，管理团队分得大笔奖金，好像皆大欢喜，实则一笔糊涂帐。对投资人来说，土地增值收益应该是他应得的部分，那是他投资带来的回报；对管理团队来说，开发增值收益是他们付出智力和劳动的合理报酬。一个优秀的管理团队，可以为投资人在增值的土地上赚取更多的利润，也可以让贬值的土地少亏损甚至仍能盈利。一个平庸的团队，则会侵蚀土地增值的部分收益，甚至让买入了贬值的土地的投资人跳楼。所以，投资人不能简单地以项目的盈亏总额来考察管理团队的绩效水平，必须分清项目利润的构成，深入研究开发收益 PD 到底有多大。能把 PD 做大的团队要给予高额奖励，要积极保留；把 PD 做的很小，甚至是负数的团队，要淘汰更换。　　
  二、 PD 是开发商核心竞争力的体现。
目前大多数开发商扮演着融投资人和开发团队为一体的角色。获取 PL ，靠的是投资人的眼光和资金实力（在不规范的土地供应市场里，政府关系也非常重要，但随着政府行为的规范，政府关系的作用在减小）；获取 PD ，靠的是管理团队的房地产专业知识，管理水平和整合社会资源的能力。眼光和资金实力不构成核心竞争力，是很容易被模仿和超越的，他可以让一个具体的项目成功，但不能保证一个房地产企业基业长青。房地产企业真正的核心竞争力来源于组织的力量，来源于准确的市场定位，高超的项目策划，精细的管理和整合社会资源的能力，体现在能够创造出很高的 PD 。可以这么说， PD 高的房地产企业是具有核心竞争力的企业。　　
  三、房地产产业链会向专业化演进，投资人和开发商分离是未来的发展趋势。
在新的产业链架构中，开发商越来越变成单纯的项目管理机构和社会资源的整合者， PD 成为其生存和发展的唯一来源。开发商一方面与资本市场衔接，从个人投资者、房地产基金、信托、股市、银行等来源获取资金；另一方面整合规划设计、施工、监理、策划代理机构、物业管理等社会资源，成为协调各类资源的枢纽。高水平的 “ 纯粹的开发商 ” 是赚取高额的 PD 的，是为投资人欢迎和信赖的投资对象，也有胆量和眼光以市场化的方式拿地，企业才能持续增长。　　

万科、中远这些房地产企业，主要是以市场化方式拿地，认认真真开发高品质项目，靠 PD 赚取利润的，真正具有核心竞争力，前景看好。不少地方政府背景的房地产企业，依托政府关系拿好地，产品平庸，靠 PL 也获取了高额利润，但等地用完了，发展难以为继。　　
  理论上分清 PL 和 PD 容易，在操作中，却有难度。市区成熟区位，土地出让和交易有行成市，计算 PL 不难， P-PL=PD ，也就算出 PD 。在远离传统市区的新城，一些上千亩，甚至几千亩的大盘、超大盘，计算 PL 就不简单。因为大盘项目，土地的升值是项目本身带来的，也就是开发过程带来的， PL 和 PD 是紧密结合在一起的。这种情况下，可以采取简单化的办法，认定土地本身不增值，项目的所有收益都是开发带来的，也就是 P=PD 。　　
  在过去的七八年中，中国的大部分房地产企业都赚取了丰厚的利润。老总们回过头算算，利润是从土地上赚的，还是在开发过程中赚的，就会知道还需要补什么课，企业要如何继续发展
投资房产，实现遇到的就是对市场的不了解。那么，使用什么方法能够最准确、最及时地收集到来自真实市场内的一手信息，为自己的决策提供可靠的依据呢？
　　投资房产就是投资地段。没有投资过房产的朋友通常对此没有体会，误以为投资房产就是投资新房，那就大错特错了。投资房产的目的是希望得到租金回报+房产的增值，而只有成熟的地段才是实现合理租金和房产增值的基础。
　　投资房产，首先要将房产根据地段特色进行分类，有了分类，才能体现出各类房产的特殊性，才能观察出此房产和彼房产之间的差异性，才能从本质上认清投资房产是投资的什么。比如说，我们可以把房产大概地分为：教育房产、医院房产、火车站房产、办公区房产、物资集散地房产等根据房产附近的产业状况来描述的房产。有了大概的分类，就可以区分出这些房产的特点，可以帮助我们在投资房产时根据自己的情况再结合市场做出合理的决策。
　　例如：教育房产的特点，房产离优秀教育资源很近，这样的房产需求非常之稳定和刚性，小学生的家长就是吃糠咽菜也要在好学校附近租房，就为了孩子早晨能晚起半个小时，家长都舍得花这个钱，并且，客源不会因为经济周期的影响而波动。不可测因素也有，就是今后适龄儿童大量减少，好学校有可能不再稀缺，需要承担这样的风险。那么，在更细分的小学、中学、大学房产中，大学房产风险最小，小学房产次之，中学非常风险最高。有兴趣的朋友可以自己分析一下其他类型的房产。最需要避免的是投资区域产业的转移会给房产带来的影响。举例说：商品集散地房产，比如北京的天意小商品市场、动物园服装市场、沙子口文化体育商品市场、大红门服装市场等，都带火了区域房产租赁市场，可是，如果这些市场一旦萧条或者外迁，就会立即影响当地的房产供需比。
　　那么，为了增加投资房产的保险系数，我们不妨寻找那些将所有特色有点尽量集于一身的房产，这样的话，即使有其中一个特色跑掉了，也不至于引起房产价值的大起大落，需要特别强调的是，往往办公区房产最不稳定，受到经济波动的影响最大。经济好的时候，这类房产的收益特好，经济萧条时候，又快别不好。而商品集散地房产对经济波动的敏感度就不太高，房子一般用来同时住人和碼货，租客比较稳定。
　　计划最好的投入产出比，包括：1、买旧不买新；2、买小不买大，同样是两居，50平的就比60平的减少投资，但租金不受影响；3、买没有物业费，老公房一般没有物业费，可以剩不少；4、不需要过分强调装修标准，因为装修太好，客户会认为装修费用会摊到自己身上，所以尽量做到朴实，不奢华。
　　最后说说，茫茫房海里，如何确定投资区域的问题。以北京为例，我们没有条件吧整个北京的市场都跑全面，再说也没有必要吧，即使你跑断腿，所获得的信息也不一定正确。那么，有没有更好的方法呢？有的，我教你一手吧。首先去买一个手机新号（准备用完就扔，呵呵），你手里根本没有房子是吧？那也别太老实，你就跑到网上去虚着挂一套房子试试看，呵呵。选择你认为比较好的区域试验一下，看看来电的数量和咨询人的成分，如果其中的中介来电很多，又是以包租方式为主，那就说明这个区域的市场很好，租客很旺，而如果来电很少，或者中介大多数是以介绍客户为主，拒绝包租，那就是这个区域市场成问题了。
　　投资和投机都是相对的，并不能绝对区分。好的投资必定是好的投机的基础。都需要做足功课。
房地产项目市场调研与投资分析
步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查
阶段A：房地产宏观环境分析
第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析
第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：房地产项目所在地板块市场分析
第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。
阶段D：房地产项目地块环境研究分析
地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测
第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况
第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等
第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化
第五、社会治安。
第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究
阶段E：项目地块特性分析
第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。
第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。
步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查
阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析
第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。
第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。
第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。
阶段B：对可类比项目进行全面分析
对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。
第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。
第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、
第三、对可类比项目销售去化顺序分析。
第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。
第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。
第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。
步骤3：制订房地产项目投资分析报告阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍
阶段B：房地产项目开发的成本分析
项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。
阶段C：房地产项目开发的投资收益分析
一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域
1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。比如说我们搞房地产拆迁是按人口补偿还是按面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建筑到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们研究的政策。当然去年出台的物业管理的问题也是这方面。
2、可行性研究还可以用于房地产的规划。大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们有其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。法国Ladefense这个地方，处于法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得我们这个地区可持续发展，1958年成立的一个委员会，这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的，还是七十年代，还是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。现在我们再来看这个东西等于说是40年它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局，这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。
3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在会主要的研究内容。项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，不是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。
对于一般的项目分类从管理的角度来讲有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过桥费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过桥费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。
下面切入整体，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。
就住宅来说经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是得不到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。

二、投资项目可行性研究的内容
首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场，我觉得这四个市场，就是我具体项目来说这四个市场恐怕也要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家都很清楚。还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，就是天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大方面的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对一般小的项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，当然房地产项目不大存在，但是有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。
一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。
那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高高这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，预可行性研究，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估词就不一样了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。
在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，前面我们在座的可能比较关心。
这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行都是我要从这个企业拿钱的，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源这些受影响的群体应该特别引起大家注意。

房地产开发手册全：
一、征地
1、地理位置………………………………………
2、地质地貌状况………………………………………
3、土地面积及红线………………………………………
4、四邻状况………………………………………
5、交通状况………………………………………
6、土地权属状况………………………………………
7、土地性质………………………………………
8、地表建筑、构筑状况………………………………………
9、城市配套………………………………………
10、周边环境………………………………………
11、时事政策………………………………………
12、土地价格………………………………………
13、征地手续………………………………………
14、土地SWOT分析………………………………………
15、可行性论证………………………………………
16、开发能力评判………………………………………
17、实施征地………………………………………
二、项目前期
1、立项管理………………………………………
2、文物审批及处理………………………………………
3、地质勘察………………………………………
4、全程营销（前期策划）………………………………………
5、方案审批………………………………………
6、施工图设计………………………………………
7、人防审批………………………………………
8、抗震审批………………………………………
9、消防审批………………………………………
10、绿化审批………………………………………
11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）……
12、建筑商与监理方选择………………………………………
13、材料商选择………………………………………
14、其他合作商选择………………………………………
15、节能评定………………………………………
16、融资及房贷等级资信………………………………………
三、规划管理
1、征地前规划管理………………………………………
2、建审规划管理………………………………………
3、施工规划管理………………………………………
4、期间变更规划管理………………………………………
5、测绘管理………………………………………
四、报建管理
1、报建申请………………………………………
2、施工图审核………………………………………
3、工程类别………………………………………
4、招投标管理………………………………………
5、抗震（前期已办）………………………………………
6、质量监督委托………………………………………
7、监理备案………………………………………
8、安全监督审批………………………………………
9、墙改审批………………………………………
10、建设工程社会保险审批………………………………………
11、职工意外伤害保险………………………………………
12、水泥用散审批………………………………………
13、砂石审批………………………………………
14、城市基础设施配套审批………………………………………
15、施工许可审批………………………………………
五、预售及申报房贷
1、预售审批………………………………………
2、银行申报房贷审批………………………………………
3、公基金贷款申报审批………………………………………
4、信用担保合作………………………………………
六、施工管理
1、土建工程………………………………………
2、水电暖通安装工程………………………………………
3、物业配置配套及装饰装修标准………………………………………
4、单位房屋预售面积的提供………………………………………
5、施工合同管理………………………………………
6、材料合同管理………………………………………
7、监理公司管理………………………………………
8、图纸管理………………………………………
9、阶段验收管理………………………………………
七、竣工管理
1、建筑工程竣工规划验收………………………………………
2、建筑工程竣工消防验收………………………………………
3、建筑工程竣工人防验收………………………………………
4、建筑工程竣工绿化验收………………………………………
5、建筑工程竣工质量验收………………………………………
6、验收资料管理………………………………………
7、竣工房产测绘………………………………………
八、财务管理
1、征地………………………………………
2、项目前期………………………………………
3、规划管理………………………………………
4、报建管理………………………………………
5、预售及申报房贷………………………………………
6、施工管理………………………………………
7、竣工验收管理………………………………………
8、财务管理………………………………………
⑴ 筹资管理………………………………………
⑵ 成本与费用管理………………………………………
⑶ 销售收入管理………………………………………
⑷ 分配管理………………………………………
九、全程营销（后期营销推进管理）
1、销售周期划分及控制………………………………………
2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………
3、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………
4、销售培训管理………………………………………
5、客户积累与管理………………………………………
6、销售组织与日常管理………………………………………
7、项目二次策划营销………………………………………
十、销售合同管理
1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………
2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………
3、合同及认购书的签订………………………………………
4、销售合同与财务的衔接………………………………………
5、销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………
6、销售合同的履约监控………………………………………
7、销售合同的存档备案管理………………………………………
十一、产权产籍管理
1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…
2、分户房产证办理………………………………………
3、辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………
十二、物业管理
1、物业管理公司的选择………………………………………
2、物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………
3、物业管理公司介入项目时机………………………………………
4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准………
5、对销售人员进行物业管理培训……………………………………
6、对准业主进行物业管理公关服务…………………………………
7、项目开发期间合理建议………………………………………
8、物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………
9、制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………
10、提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………
11、物业交接工作………………………………………
12、物业维修工作………………………………………
十三、物资与材料采购
1、主材采购………………………………………
2、辅材与安装工程………………………………………
十四、相关法律事务
1、建立完善的合同管理体系……………………………
2、建立律师项目跟踪制…………………………………
3、对即时性公告、通知、催办单的管理………………
4、零法律纠纷计划………………………………………

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